Steden zijn weer geliefd. De crisis is over en er is een woningtekort. Partijen zoeken op allerlei manieren om aan deze vraag van bewoners en ondernemers te voldoen. In diverse steden worden bedrijventerreinen getransformeerd tot nieuwe leefgebieden. Maar hoe doe je dat? Door in één keer het totale gebied aan te pakken met een selectief aantal partijen? Of door een meer flexibele aanpak waarbij zowel grote als kleine partijen het gebied in fasen transformeren? Deze en andere vragen stonden centraal tijdens een leerbijeenkomst op 25 september van het Platform Stad en Wijk in de Haagse Binckhorst.
Verschuivingen in denk- en werkwijzen
Hoe en wie gaat de stad vormgeven? Een interessante vraag die in de loop der tijd verschillend wordt beantwoord. Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen, de conjunctuur en schommelingen in (politieke) ideaalbeelden ontstaan er steeds nieuwe verhoudingen tussen overheden, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en burgers. Deze verschuivingen in rollen, taken en ambities zie je ook binnen de gebiedsontwikkeling.
De grootschalige, projectmatige werkwijze binnen de klassieke gebiedsontwikkeling (1.0) is tijdens de economische crisis ingeruild voor een meer organische aanpak van onderop (2.0) waarbij de kwaliteiten van een gebied worden benut door slimme verbindingen te leggen met de huidige gebruikers. Nu de markt weer aantrekt, de woningbehoefte toeneemt en we te maken hebben met een belangrijke verduurzamingsopgave zoeken partijen naar een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling (3.0). Want als we antwoord willen geven op deze stedelijke vraagstukken komen we er niet met een organische aanpak (klein, langzaam, spontaan, lokaal). We moeten echter ook niet terug naar de gebiedsontwikkeling van voor de economische crisis waar de markt het volledig voor het zeggen had en de hiërarchisch georganiseerde en doorontwikkelde planningstraditie hoogtijdagen vierde. Tijd dus voor een gebiedsontwikkeling 3.0. Maar hoe ziet die aanpak er uit?
Collectief proces
Gert-Joost Peek, lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement (Hogeschool Rotterdam) gaf in zijn lezing – op basis van zijn ervaringen in onder andere Rotterdam (Stadshavens) en Den Haag (De Binckhorst) – aan dat het vooral van belang is dat we afstand nemen van de gebiedsontwikkeling als productieketen. In die aanpak staan de drie V’s teveel centraal: eerst grond Verwerven, dan een groot Volume aan vastgoed realiseren en vervolgens Verkopen aan woningeigenaren en investeerders. We moeten, zo is zijn stelling, naar een gebiedsontwikkeling als collectief proces, waarin juist de nadruk komt te liggen op drie C’s: eerst samen een Concept bedenken, dan Commitment organiseren en dan als Community ermee aan de slag gaan. Een aanpak die een andere benadering vraagt in tijd, schaal, actoren en waarden.
“Soms werkt de tijd voor je en soms tegen je en daar moet je mee leren omgaan. Je moet op het gas drukken als het kan en op de rem trappen als het moet. Anders krijg je ongelukken.”
Gert-Joost Peek, lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement (Hogeschool Rotterdam)
- Tijd: De markt is continu in beweging. Om daar rekening mee te kunnen houden, moeten we minder sturen op een projectmatige aanpak die uitgaat van een lineair proces met een duidelijk begin en einde. Slimmer is het om meer in cycli te denken, zodat je kan inspelen op periodes van laag- en hoogconjunctuur.
- Schaal: Kijk minder naar een gebied als eenheid van functie (zoals een label ‘bedrijventerrein’), maar veel meer naar een gebied als een eenheid van functioneren. Door rekenschap te houden met de diversiteit aan gebouwen, eigenaren en stromen (materialen, kennis, vaardigheden) die in een dergelijk gebied aanwezig zijn.
- Actoren: Het centraal stellen van de lokale gemeenschap bij gebiedsontwikkeling mag dan wellicht logisch zijn vanuit veerkracht, het staat ver weg van de nu gebruikelijke werkwijze van gemeenten en bouw- en vastgoedpartijen. De laatste kenmerken zich teveel door de driesprong Pieken-Pakken-Pleiten. Daarom moet er ook een rol zijn weggelegd voor het bedrijfsleven, voor kennisinstellingen en voor burgers (de community). Op die manier kunnen partijen van elkaar leren, gebruik maken van elkaars vaardigheden, innoveren en samen de stad mooier maken. Dat vergt een open houding, waarbij overheden deze partijen uitnodigen om mee te denken en mee te doen.
- Waarden: Tenslotte is het van belang dat er niet alleen wordt gekeken naar de financiële opbrengsten bij gebiedsontwikkeling, maar dat partijen ook een meerwaarde toevoegen aan een gebied, bijvoorbeeld op sociaal, economisch of fysiek vlak (zoals bij Merwe-Vierhavens in Rotterdam). Zodat de gebiedsontwikkeling leidt tot een veerkrachtige stad, die gekenmerkt wordt leefbaarheid, betaalbaarheid en volhoudbaarheid (de lange termijn).
Voorbij de retoriek
Stan Majoor, lector Coördinatie grootstedelijke vraagstukken (Hogeschool van Amsterdam) ziet in Amsterdam veel van de door Gert-Joost Peek genoemde termen terugkomen in gemeentelijke visies en beleidsplannen. Op basis van onderzoek stelt hij echter vraagtekens bij de mate waarin ze ook daadwerkelijk worden toegepast.
Aan aandacht voor gebiedsontwikkeling geen gebrek in de Amsterdam. De ‘oververhitte’ stad kent een groot woningtekort en stijgende huizenprijzen. Nieuwe ontwikkellocaties staan dan ook hoog op de politieke agenda. De ambitie is om tot 2025 de bouw van 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken. Deze locaties zijn vastgelegd in ‘Koers 2025’, bestaande uit inbreidingslocaties, grootschalige transformatiegebieden (haven) en herstructureringswijken.
Een van die gebieden is het Havenstraatterrein. Een klein gebiedje van negen hectare in Amsterdam Zuid. Een rafelrandje met kleine (ambachtelijke) bedrijven, ateliers, een historische tramspoorlijn en museum. Door de goedkope bedrijfsruimten hebben vooral kunstenaars en andere creatieve beroepen hier een plekje gevonden. De huurcontracten worden nu niet meer verlengd en het idee is om hier 500 woningen te gaan bouwen. De stedelijke opgave (woningbouw) wint het hier van het ondernemersbelang. Of zoals een gemeenteambtenaar tegen AT5 zei: “Wij hebben als overheid de plicht om woningen te bouwen. De ruimte is schaars, als ik moet kiezen tussen een paar ondernemers en 600 nieuwe woningen, dan is de keuze snel gemaakt.”
Een andere locatie is de K-buurt in Amsterdam Zuidoost. Tijdens de crisis zijn alle herstructureringsplannen in de ijskast beland, maar deze zijn er sinds een paar jaar weer uit. Actieve buurtgroepen eisen betrokkenheid bij de planvorming en willen op basis van co-creatie meedenken over sociale, fysieke en economische ontwikkeling van dit gebied. De gemeente vindt het echter moeilijk om te voldoen aan de wensen van de bewoners en uiteindelijk is dit participatieproces van driekwart jaar uitgemond tot een participatie-staking.
“Participatie wordt door veel ambtenaren ervaren als vertraging en gedoe.”
Stan Majoor, lector Coördinatie grootstedelijke vraagstukken (Hogeschool van Amsterdam)
Beide voorbeelden laten volgens Majoor zien dat mooie woorden als participatie en co-creatie nog te weinig worden vertaald naar de dagelijkse praktijk. ‘Samen de buurt maken’ mag alleen bij hele beperkte onderwerpen. Planprocessen bieden nog te weinig ruimte voor ‘samen’ en de vertrouwensbasis is daardoor vaak dun. De gewenste beweging van onderop (op papier) verliest het veelal van de grotere stedelijke opgaven en de wereld van het vastgoed. Voor innovatie, nieuwe samenwerkingsverbanden, de identiteit van een gebied en voor de huidige actoren is – letterlijk en figuurlijk – weinig ruimte. Door de druk van buiten (verdichting, tempo, productie draaien) wordt er gekozen voor de outsiders en niet voor de insiders (de huidige bewoners en ondernemers). Er lijkt in de ogen van de Hogeschool van Amsterdam dan ook op dit moment eerder sprake te zijn van een klassieke gebiedsontwikkeling (1.0) dan van een nieuwe aanpak (3.0). Naast de eerder genoemde kanttekeningen wordt er namelijk ook niet cyclisch gehandeld. Er is nu na de crisis eerder sprake van een stop-and-go strategie waarbij alles snel moet gebeuren en de grondexploitatie leidend is. Kiezen voor de snelgroeiende stad betekent dat er nog maar weinig ruimte is voor meer organische ontwikkelingen.
Tweerichtingsverkeer
Ruud van Wezel, docent en onderzoeker bij het lectoraat Grootstedelijke Ontwikkeling (Haagse Hogeschool), liet zien dat alle smaken in de Binckhorst in de loop der jaren voorbij zijn gekomen.
De Binckhorst is een binnenstedelijke bedrijventerrein van 130 hectare dat door zijn rauwheid ook wel de zolderkamer van Den Haag wordt genoemd. In 2006 maakte Rem Koolhaas een groot en meeslepend masterplan voor dit gebied. Dat vervolgens ontwikkeld zou gaan worden door de gemeente en twee vastgoedpartijen (lees: gebiedsontwikkeling als productieketen). In 2010 kan de gemeente echter geen prioriteit meer geven aan deze stedelijke ontwikkeling door de aanhoudende crisis. Mede als gevolg daarvan zijn er in de afgelopen jaren talloze initiatieven (zie I’m Binck) ontstaan (lees: organische gebiedsontwikkeling).
Nu staat het bedrijventerrein echter aan het begin van een nieuwe fase. Aan de ene kant zijn er volop plannen voor grootschalige woningbouw omdat ook de stad Den Haag verder wil groeien. Hierdoor lijken de identiteit en de kernwaarden (zie dit manifest) van het gebied onder druk te komen staan. De vraag is of en hoe je deze twee met elkaar verbindt. Daarbij is het volgens Van Wezel vooral van belang dat zowel de systeemwereld (overheden, vastgoedsector) als de leefwereld (stadsmakers, burgers) hun eigen idealen en waarden durven loslaten: projectontwikkelaars moeten verder kijken dan alleen financieel rendement en burgers moeten leren om het eigen belang te overstijgen. Synergie kan ontstaan als we meer gaan denken en werken in ketens (ontwikkeling, exploitatie en beheer), samenwerkingsverbanden (sociaal-fysiek) en kringlopen (circulair). Waarbij er niet sprake is van éénrichtingsverkeer (top-down of bottom-up; systeem- of leefwereld) maar van tweerichtingsverkeer door middel van polderen en pragmatisme.
Waardecreatie, maar welke?
Onder leiding van Vincent Smit, lector Grootstedelijke Ontwikkeling (Haagse Hogeschool) werd vervolgens met de deelnemers verder verkend hoe we de gebiedsontwikkeling in het huidige tijdsgewricht zouden moeten inrichten. Dat leverde mooie discussies op waarbij de deelnemers andere standpunten innamen naar gelang hun eigen voorkeuren en idealen. Bijvoorbeeld rondom de discussie over het bedrijfsverzamelgebouw waar de bijeenkomst plaatsvond. Deze wordt waarschijnlijk over een paar jaar gesloopt. Dat betekent dat er een einde komt aan de beschikbaarheid van veel, goedkope bedrijfsruimten voor startende ondernemers. Volgens de een was dat een gemis voor het gebied en volgend de ander een financieel probleem voor veel ondernemers. Andere deelnemers zetten daar echter tegenover dat de woningbehoefte op dit moment meer prioriteit moet krijgen, dat het gebouw zijn langste tijd heeft gehad (niet duurzaam) en dat de exploitant (en huurders) op de hoogte waren van deze tijdelijkheid. Daarnaast – zo werd geopperd – zijn veel ondernemers niet zo plaatsgebonden als vaak wordt gedacht. Allemaal argumenten – voor en tegen sloop – die waar zijn. De vraag is uiteindelijk welke waarde (sociaal-maatschappelijk, vastgoed-economisch, cultuur-historisch, ecologie) de meeste prioriteit krijgt. Waarbij het algemene gevoel leefde dat grondeigenaren (te) vaak een beslissende stem hebben in die prioritering.
“Hoe waardeer je het romantische beeld van tien ondernemers tegenover de keiharde woningbehoefte van 1.000 huishoudens?”
Een van de deelnemers aan de bijeenkomst
In Nijmegen speelt een soortgelijke waardenstrijd rondom het Honigcomplex. Deze culturele hotspot aan de Waal zal op termijn ook verdwijnen voor woningbouw, omdat de voormalige fabriek op een duur stukje grond staat en er ook in Nijmegen woningnood is. De gemeente ziet echter wel het belang in van deze ondernemers en zal passende vervangende ruimten gaan zoeken. Dat riep echter wel een belangrijke vervolgvraag op voor de meer dichtbevolkte steden. Is die schuifruimte daar nog wel aanwezig? Want als de zolderkamer van Den Haag wordt gerenoveerd tot een penthouse, waar kunnen de startende ondernemers dan straks nog terecht? Den Haag is namelijk, net als Amsterdam, al bijna helemaal volgroeid en opgepoetst. De Binckhorst is nog het enige rafelgebied. Wil je dit soort gebieden niet juist in je stad behouden zodat er voor ieder wat wils is? Oftewel de vraag: wat voor stad wil je zijn?
Kennisontwikkeling en –uitwisseling
De deelnemers waren het met elkaar eens dat er geen kant-en-klare recepten op de plank liggen voor gebiedsontwikkeling. Per context van de lokale dynamiek is een lange adem nodig van alle betrokkenen. En is het van belang dat partijen continu schakelen tussen schaalniveaus, tijdshorizonten, belangen en waarden. Hogescholen kunnen daar een belangrijke bijdrage aanleveren door onafhankelijk onderzoek te doen en inzicht te geven in de complexiteit, de rollen, opvattingen en overwegingen van de verschillende partijen. Zodat partijen meer begrip voor elkaar krijgen en hen soms een spiegel wordt voorgehouden door inzichtelijk te maken welke consequenties bepaalde keuzes hebben. Op die manier kan je per gebied werken aan een passende oplossing.
Foto’s: De Binckhorst, september 2018 (door Gerben Helleman)
Geraadpleegde bronnen en leestips
Khashayar Ghiabi, Gert-Joost Peek & Arnold Joost (2015) Coöperatieve samenwerking. Pakhuis de Zwijger.
Gerben Helleman (2016) Gebiedsontwikkeling: veranderende perspectieven. Blog Stadslente.
Louis Kanneworff (2011) De ‘organische’ transformatie van bedrijventerrein de Binckhorst; tussenstad op weg naar een duurzame Haagse stadswijk. Den Haag: Lectoraat Grootstedelijke Ontwikkeling, De Haagse Hogeschool.
Louis Kanneworff (2014) Binckhorst, een bedrijventerrein in transformatie. In: De Maakbare stad; rondkijken in Den Haag. Den Haag: Lectoraat Grootstedelijke Ontwikkeling, De Haagse Hogeschool.
Stan Majoor (red.) (2017) Mensen maken de stad: samen werken aan de ruimtelijke en sociale aspecten van Amsterdam. Projectmanagementbureau, gemeente Amsterdam.
Gert Joost Peek (2015) Veranderstad: stedelijke gebiedsontwikkeling in transitie. Rotterdam: Lectoraat Gebiedsontwikkeling en transitiemanagement, Hogeschool Rotterdam.
Friso de Zeeuw (2017) Afscheidsrede ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling, zonder voodoo’. Blog Gebiedsontwikkeling.nu
Platform Stad en Wijk 